De l'algorithme à la pierre - Etude sur l'avènement de la classe d'actif Data Center sur le marché immobilier en France
DE L'ALGORITHME À LA PIERRE LE RENOUVEAU DU DATA CENTER À L'ÈRE DE L’IA.
MAI 2026
CUSHMAN & WAKEFIELD | DE L'ALGORITHME À LA PIERRE
AVANT PROPOS
L’histoire des data centers s’est longtemps écrite au rythme du stockage de données. L’irruption de l’intelligence artificielle générative est venue briser une limite virtuelle et physique engageant les acteurs de la filière à repenser en profondeur ces actifs. S’il est aujourd’hui question d’une infrastructure de calcul intensive , véritable cœur battant de la nouvelle économie mondiale, il n’en est pas moins la source des ruptures des modèles d’affaires traditionnels. Cette rupture technologique impose une révolution de l’actif lui-même. La densité de puissance exigée par les puces rend l'architecture traditionnelle obsolète : le refroidissement par air s'efface devant le refroidissement liquide . Dans cette course à la performance, la valeur se niche dans les murs, mais aussi dans l'accès au réseau électrique et la maîtrise du foncier, devenus les véritables sources de rareté. Aujourd'hui, le data center s'affirme comme une classe d'actifs hybride , au confluent de l'immobilier et de l'infrastructure pure. L'attrait pour l'Hyperscale et la Colocation ne faiblit pas, porté par des structures de financement de plus en plus sophistiquées.
Dans ce contexte, la France dispose d’un avantage compétitif majeur : un mix énergétique décarboné qui répond aux exigences de durabilité de nos investisseurs. À travers cette étude, nous avons voulu décrypter une problématique centrale : comment l’adoption généralisée de l’IA redéfinit-elle les contours du marché immobilier des data centers ? De la mutation des modèles de conception à la structuration des capitaux, nous vous proposons une analyse pour appréhender cet outil de diversification devenu incontournable.
LAURENCE BOUARD Head of Research France
GEOFFREY SWARTZ ORIOU Head of Tenant Representation & Director Data Center France
Source : Cushman & Wakefield Research France
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SOMMAIRE
UNE RÉVOLUTION NOMMÉE IA : LE MOTEUR DE LA MUTATION DU MARCHÉ
01
LES ENJEUX DES DATA CENTERS : ÉNERGIE, DENSITÉ ET REFROIDISSEMENT
02
LE MARCHÉ FRANÇAIS DES DATA CENTERS
03
04
LE MARCHÉ DES CAPITAUX IMMOBILIERS
CONCLUSION : LE PLAFOND DE VERRE À L’EXPANSION DU MARCHÉ
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PARTIE 1. Une révolution nommée IA : le moteur de la mutation du marché
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LE MARCHÉ DES DATA CENTERS PRÉVOIT DE DOUBLER D’ICI 2030 Environ 85 000 nouveaux MW de datacenter sont attendus dans le monde
Le marché mondial des data centers est marqué par une domination des États-Unis et une accélération du pipeline de développement des régions EMEA et APAC. Les États-Unis représentent à eux seuls un volume supérieur aux marchés européen et asiatique réunis. Cependant, la dynamique de croissance s'inverse pour les années à venir : les pipelines de développement en EMEA et APAC excèdent désormais 100 % de leur capacité actuelle. Malgré les craintes d'une bulle, la demande en hyperscale continue de dicter le rythme. Le pipeline américain reste néanmoins hors de portée par rapport à ceux des deux autres régions, traduisant une avance technologique et une concentration de puissance qui
Amériques x2,2
EMEA x2,3
APAC x2,4
Global x2,3
150 641 MW
91 828 MW
84 784 MW
65 857 MW
50 706 MW
41 122 MW
33 134 MW
25 679 MW
19 371 MW
14 707 MW
13 763 MW
10 972 MW
maintiennent les États-Unis comme épicentre mondial du secteur.
Opérationnel
Pipeline
Total
Opérationnel
Pipeline
Total
Opérationnel
Pipeline
Total
Opérationnel
Pipeline
Total
NORAM
EMEA
APAC
Monde
Colocation Hyperscale
Source : Cushman & Wakefield Research France, Data Centre Group (DCG)
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L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE EN EST LA PRINCIPALE CAUSE La part des data centers requis pour l’IA connait une croissance exponentielle
La croissance du secteur des data centers devrait se poursuivre sur les cinq à sept prochaines années, la demande surpassant structurellement les capacités de construction. Alors que l'intelligence artificielle (IA) constitue le principal moteur de cette expansion, le déploiement des grands modèles de langage (LLM) nécessite des processeurs haute performance (GPU) capables de calculs simultanés massifs. Cette infrastructure exige des data centers plus vastes
EVOLUTION DE LA DEMANDE EN DATA CENTER À DES FINS D’ENTRAINEMENT OU DE CONSULTATION DE L’IA
2021 | 2%
2026 | 48%
2030 | 89%
et une consommation énergétique accrue.
Bien que la part relative du cloud diminue face à l'IA, son volume absolu continue de croître.
Entraînement IA : phase d'apprentissage d'un modèle sur de grands corpus de données. Charge intensive, discontinue, nécessitant des clusters GPU dédiés et une énergie stable sur la durée. Tous les data centers d’entrainement n’ont pas vocation à être proches géographiquement des nœuds de communication.
Inférence IA : phase opérationnelle ; le modèle entraîné répond aux requêtes en temps réel. Charge continue, sensible à la latence ; principale composante de croissance de la demande des data centers en 2025-2026.
Source : Cushman & Wakefield Research France, Data Centre Group (DCG)
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L’IA N’ARRIVE QUE TARDIVEMENT DANS L’HISTOIRE DES DATA CENTERS
1980 - 1998
1999 -2005
2006 - 2015
2016 - 2022
2023 +
Ère de l’IA
Ère pré-internet
Ère Internet
Ère pré-cloud
Ère du cloud
L'explosion du web nécessite une connectivité massive. Apparition des data centers multi-locataires (Carrier Hotels) où les entreprises louent de l'espace, de la puissance et de la bande passante. Caractéristiques : Standardisation des racks, besoin en redondance électrique (N+1), apparition des premiers systèmes de gestion thermique.
L'arrivée des serveurs et des systèmes Unix distribués déplace la puissance de calcul vers des racks. Les entreprises commencent
La généralisation de l'hyperviseur (VMware) permet de décorréler le logiciel du matériel. On passe de la gestion de serveurs physiques à la gestion de machines virtuelles (VM).
Le traitement des données se rapproche de l'utilisateur (Edge Computing) pour réduire la latence. Parallèlement, les data centers se spécialisent pour l'entraînement de modèles d’IA. Caractéristiques : GPU clusters, consommation électrique par rack dépassant 50kW, exigences de souveraineté des données.
Domination des fournisseurs de Cloud (AWS, Azure, GCP). Les infrastructures deviennent massives et standardisées. Le concept de "Software-Defined Data Center" (SDDC) émerge : le stockage, le réseau et le calcul sont pilotés par code. Caractéristiques : Conception "Hyperscale", automatisation totale, refroidissement par air libre (free cooling) ou liquide.
à construire des salles informatiques dédiées.
Caractéristiques : Multiplication des serveurs physiques, essor du câblage structuré.
Caractéristiques : Densification des serveurs, consolidation des infrastructures, début de l'optimisation énergétique.
Source : Cushman & Wakefield Research France
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MAIS SON ARRIVÉE BOULEVERSE LES CODES ET FAIT CHANGER D’ÉCHELLE L’ACTIF IMMOBILIER De l’entrepôt de données à l’usine de l’IA
LA PUISSANCE DES DATACENTERS CROIT DE MANIÈRE EXPONENTIELLE DEPUIS CES 25 DERNIÈRES ANNÉES
L’infrastructure numérique a connu une mutation profonde, redéfinissant radicalement la conception des bâtiments et leur densité énergétique. Au début des années 2000, le Data Center de « Stockage » prédominait : des structures de taille modeste, limitées à une puissance inférieure à 1 MW, servant
1 GW
principalement de coffres-forts numériques pour l'archivage local.
x10 En 5 ans
(1 000 MW)
Le tournant de 2015 marque l’avènement de l’ère du Cloud, où la mutualisation des ressources et la virtualisation ont poussé les capacités vers des architectures de 10 MW. Aujourd'hui, nous basculons dans une troisième ère dictée par l’Intelligence Artificielle : ces nouveaux complexes, véritables usines de calcul intensif, franchissent la barre des 100 MW. Cette trajectoire représente un changement de paradigme où le data center devient en plus d’un lieu de dépôt, le moteur de calcul de l'économie mondiale.
100 MW
X10 En 10 ans
10 MW
X10 En 15 ans
1 MW
Années
2000
2015
2025
2030
Source : Cushman & Wakefield Research France
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PARTIE 2. Les enjeux des data centers : énergie, densité et refroidissement
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CONSOMMATION ÉLECTRIQUE D'UN DATA CENTER, QUELQUES ORDRES DE GRANDEUR L'intégration de l'IA accélère radicalement la demande énergétique des infrastructures numériques mondiales.
Mégawatt (MW) : unité de puissance électrique. Dans le secteur des centres de données, le mégawatt mesure la capacité instantanée de l'infrastructure. C’est une mesure de flux instantané.
Mégawattheure (MWh) : unité de quantité d'énergie électrique consommée ou produite sur une période de temps. Exprime un volume total.
APPARTEMENT FAMILIAL (T3 de 65 m²)
IMMEUBLE DE BUREAUX (6 000 m²)
RACK DE DERNIÈRE GÉNÉRATION (100 kW)
DATA CENTER MOYEN (10 MW)
MÉTROPOLE DU GRAND PARIS (7,2 M hab.)
FRANCE (Consommation totale)
0,006 à 0,009 MW
0,4 à 0,6 MW
0,1 MW
10 MW
2 500 à 3 000 MW
~100 000 MW
~4,5 MWh (selon mode de chauffage)
~1 000 MWh/an
876 MWh/an (Usage 24/24)
~105 000 MWh/an (Usage 24/24 PUE de 1,2 pour l’IT)
~446 000 000 MWh/an (446 TWh)
43 000 000 MWh/an (43 TWh)
Un data center d’une puissance de 10 MW consomme autant que 23 000 appartements
Pour égaler la consommation de la France, il faudrait 4 250 data centers d’une puissance de 10 MW
Source : Cushman & Wakefield Research France
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LE DÉVELOPPEMENT DU SECTEUR DE L’IA IMPOSE DES DATA CENTERS TOUJOURS PLUS ÉNERGIVORES L'évolution technologique impose une rupture dans la conception des salles informatiques. Le marché se segmente désormais selon la puissance appelée par baie.
UN DATA CENTER POUR QUOI FAIRE ?
PUISSANCE DE LA BAIE
Petite baie de faible puissance
Stockage
Demande traditionnelle
Cloud
Baie de puissance intermédiaire
Le calcul intensif nécessite des milliers de GPU
Qui requièrent plus de data centers
Les LLMs ont besoin de puces (ex. GPU)
A besoin des LLM pour fonctionner
Intelligence Artificielle
Qui consomment toujours plus d’électricité
Baies denses et très puissantes
Qui pousse à augmenter la
densité de puces par racks
Source : Cushman & Wakefield Research France, Data Centre Group (DCG)
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MAIS PLUS UN DATA CENTER EST PUISSANT PLUS IL DOIT ÊTRE REFROIDIT EFFICACEMENT
Plus de densité, c’est un besoin immédiat de plus de refroidissement
PLAGES DE DENSITÉ MOYENNE PAR RACK DE SERVEURS (KW / RACK)
IA
L'augmentation massive de la densité de puces, notamment par l'IA, rend le refroidissement par air traditionnel obsolète au profit de technologies liquides plus complexes. • Au-delà d'un seuil critique de 40 kW par baie, l'air ne permet plus de dissiper la chaleur, imposant le passage au refroidissement par liquide (DLC ou immersion). • Cette transition exige une refonte radicale de l'architecture des salles blanches.
140
120
100
80
Cloud
60
Plus de densité, c’est également plus d’électricité consommée
40
Malgré les gains d'efficience par calcul, la densification induit une hausse massive de la demande électrique globale.
20
• Les composants de pointe comme le GPU H100 consomment jusqu'à 1700 W par unité, portant les besoins de raccordement de certains projets à plus de 1 GW. • Cette trajectoire pourrait multiplier par 3,7 la consommation des data centers en France d'ici 2035, créant progressivement des tensions sur le réseau.
0
2021
2022
2023
2024
2025
Source : Cushman & Wakefield Research France, Global research, Prospective d'évolution des consommations des data centers à court, moyen et long terme de 2024 à 2060, Ademe
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POUR RÉPONDRE À CE BESOIN D’ÉNERGIE, LA FRANCE DISPOSE D’ATOUTS QUI EN FONT UN TERRITOIRE EUROPÉEN TRÈS ATTRACTIF L’Europe a fait le choix de l’énergie renouvelable quand la France accentue le développement de son parc nucléaire, ce qui la place en bonne position en matière de production d’électricité.
EXEMPLES DE PAYS EUROPÉENS
LES ATOUTS DE LA FRANCE
Bas carbone Renouvelables
Avec une puissance électrique de 61,3 GW (réparties sur 18 centrales et 57 réacteurs dont un EPR) et proposant une production de 538 TWh (en 2025), la France dispose d’une capacité de production suffisante pour anticiper les évolutions en matière de demande de production d’électricité, le premier carburant des data centers. Cette situation est différente selon les pays européens.
1
96% 27%
Une électricité produite en grande quantité.
62% 57%
76% 52%
Une infrastructure fiable et connectée au réseau européen.
2
92% 51%
65% 46%
3
LES EXPORTATIONS DE LA FRANCE La France exporte environ 90 TWh d’électricité à ses voisins européens (sur la base de l’année 2025 et par ordre décroissant, Italie, Grande-Bretagne, Allemagne, Suisse, Belgique, Luxembourg et Espagne)
Une production décarbonée de part sa nature.
Par le choix d’une production majoritairement nucléaire, la France est dotée d'infrastructures permettant de produire une électricité bas carbone mais essentiellement non renouvelable.
Source : Cushman & Wakefield Research France, Electricity Maps, année de référence 2025
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DÉVELOPPER UN DATA CENTER REPOSE AINSI SUR 3 PILIERS Le développement d'un site repose sur l’équilibre d’un triptyque fragile.
1. Un accès à l’électricité et une infrastructure pour l’acheminer
2. Un refroidissement optimal
3. Du foncier mobilisable
Le refroidissement est indispensable pour dissiper la chaleur intense produite par les serveurs et garantir la disponibilité permanente des services
La disponibilité électrique immédiate est le facteur limitant majeur qui dicte la capacité de calcul et la viabilité opérationnelle des infrastructures
L'assiette foncière détermine la taille du bâtiment et sa typologie, allant des petits sites de proximité aux très grands campus de type hyperscale
Impact sur le data center
La France offre un mix électrique stable, fiable et déjà largement décarboné, constituant un avantage compétitif pour attirer les investissements L'Europe renforce la transparence et l'efficacité via la directive EED (Energy Efficiency Directive), imposant un reporting strict sur les consommations d'énergie
Le territoire permet d'exploiter le refroidissement naturel ou des ressources en eau spécifiques comme le refroidissement par mer ou rivière
Le cadre législatif français permet de qualifier certains data centers de projets d’intérêt national majeur pour faciliter leur implantation
Atouts de la France
L'Union Européenne est pionnière dans la régulation de l'efficience thermique et l'obligation légale de valoriser la chaleur fatale des sites de plus de 1 MW
L'Europe cherche à équilibrer la souveraineté numérique et la planification spatiale pour éviter la saturation des clusters historiques comme Amsterdam ou Dublin
Positionnement de l’Europe sur la scène internationale
Source : Cushman & Wakefield Research France
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PARTIE 3. Le marché français des data centers
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LE MARCHÉ EUROPÉEN DU DATA CENTER Trois niveaux de maturités et d’opportunités
LES POWERHOUSES
Cette zone regroupe les hubs historiques et matures dont la capacité opérationnelle ou en pipeline dépasse le gigawatt (GW). Le marché est caractérisé par une concentration massive d'infrastructures hyperscale et de colocation, portée par Londres, Francfort, Paris, Amsterdam, Dublin (FLAP-D) et désormais Milan. Bien que ces métropoles fassent face à des contraintes croissantes de disponibilité foncière et de saturation des réseaux électriques, elles demeurent les centres de gravité incontournables de l'économie numérique européenne, grâce à leur connectivité exceptionnelle et à la présence des principaux fournisseurs de cloud mondiaux.
LES CHALLENGERS
Ce segment réunit les marchés de second rang en phase d'accélération rapide, captant le surplus de demande que les "Powerhouses" ne peuvent plus absorber. Ces zones, incluant Madrid, Varsovie, Berlin, Zurich, Vienne ainsi que les pays nordiques (Stockholm, Oslo), se distinguent par des avantages compétitifs spécifiques : foncier plus accessible, réglementations favorables, climat favorable au refroidissement, ou accès à une énergie décarbonée et compétitive. Elles s'affirment comme des pôles régionaux stratégiques pour le calcul haute performance (IA/HPC) et la souveraineté numérique locale en Europe centrale et du Sud.
LES MARCHÉS ÉMERGENTS
Cette catégorie regroupe des zones en développement, dont la capacité reste inférieure à 250 MW, mais dont l'importance est dictée par leur position géographique stratégique. Ces marchés, tels que Marseille, Lisbonne/Sines, Barcelone, Athènes ou Prague, agissent principalement comme des points d'atterrissage pour les câbles sous-marins internationaux et des passerelles de connectivité intercontinentale. Leur croissance est portée par des projets d'infrastructure ciblés visant à exploiter la proximité des hubs de données mondiaux et l'essor des services numériques domestiques.
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Source : Cushman & Wakefield Research France
DANS LEQUEL LA FRANCE, AVEC PARIS, FIGURE PARMI LES MARCHÉS LES PLUS ATTRACTIFS
Marché
En opération
En construction
Planifié
Vacance Colo (%)
Londres (UK)
1 295 MW
239 MW
1 392 MW
6%
Dublin (IE)
1 264 MW
71 MW
695 MW
1%
Amsterdam (NL)
852 MW
182 MW
250 MW
5%
Francfort (DE)
806 MW
214 MW
1 228 MW
1%
Paris (FR)
703 MW
193 MW
892 MW
10%
Consultez notre étude européenne sur les data centers
New FLAP-D
Milan (IT)
207 MW
148 MW
651 MW
7%
Helsinki (FI)
282 MW
57 MW
303 MW
11%
Madrid (ES)
228 MW
100 MW
316 MW
13%
Oslo (NO)
195 MW
134 MW
236 MW
2%
Stockholm (SE)
192 MW
76 MW
121 MW
23%
Zurich (CH)
173 MW
24 MW
138 MW
9%
Reykjavik (IS)
158 MW
28 MW
15 MW
23%
Varsovie (PL)
157 MW
11 MW
148 MW
15%
Saragosse (ES)
111 MW
MW
498 MW
40%
Berlin (DE)
106 MW
MW
351 MW
2%
Légende
Copenhague (DK)
82 MW
51 MW
55 MW
17%
Powerhouses
Leeds (UK)
11 MW
MW
196 MW
22%
Dubaï (UAE)
167 MW
38 MW
230 MW
3%
Challengers
Abu Dhabi (UAE)
221 MW
32 MW
362 MW
1%
Marchés émergents
Johannesbourg (ZA)
21 MW
12 MW
153 MW
3%
Source : DC Bytes, Cushman & Wakefield Research France et Cushman & Wakefield EMEA Data center Research
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DES ACTEURS MONDIAUX DU DATA CENTER ONT DÉJÀ INVESTI LE MARCHÉ FRANÇAIS
T3 2025 INDICATEURS CLÉS
943MW En exploitation
361MW En construction
92 / 220 Nb. d’opérateurs / DCs
914MW Planifiés
ACTEURS PRINCIPAUX (SELON LE NB. MW EN EXPLOITATION)
PARTS DE MARCHÉ (PAR TYPE DE DATA CENTER) En nombre de data center
EMPLACEMENTS DES DATA CENTERS
5%
1%
Colocation
Hyperscale Cloud
94%
Télécommunications
Source : DC Bytes, Cushman & Wakefield Research France et Cushman & Wakefield EMEA Data center Research
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AVEC LES HYPERSCALERS, CES ACTEURS BOULEVERSENT LES MODÈLES OPÉRATIONNELS DES DATA CENTERS
Type de commercialisation
TROIS TENDANCES
Le virage du modèle Retail vers le Wholesale
Le modèle Retail (location de puces/matériel) devient marginal car très onéreux par rapport aux solutions Cloud. Les entreprises préfèrent désormais louer l'infrastructure (Wholesale) pour y placer leur propre matériel ou basculer entièrement sur de l'Hyperscale.
Petites installations situées au plus près de l'utilisateur final pour réduire la latence.
EDGE (< 500 m²)
Location à la baie (rack) ou à la cage. Inclut souvent des services managés. Modèle plus ancien et coûteux.
RETAIL (500 m² à 2 000 m²)
La domination du marché IDF
Le marché francilien est un hub de colocation Wholesale où le trio Digital Realty / Equinix / Data4 concentre l'essentiel de la capacité en louant des mégawatts (MW) plutôt que des mètres carrés.
Location de salles dédiées ou bâtiments entiers (« Coque + Infra » : refroidissement, raccordement, groupes électrogènes).
WHOLESALE (2 000 à 10 000 m²)
L'émergence de l'Edge
Si l'Hyperscale traite le volume, l'Edge traite la rapidité (inférence). C'est une typologie en forte croissance pour les besoins liés à l'IA en temps réel.
Installations massives propriétaires ou louées en Wholesale. Exigences extrêmes de sécurité et de redondance.
HYPERSCALE (> 10 000 m² et jusqu’à 100 000 m²)
Source : Cushman & Wakefield Research France
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DE PART SA CONNECTIVITÉ FIBRE, UN MARCHÉ FORTEMENT CONCENTRÉ SUR L’IDF ET PACA
Paris dispose de la plus petite capacité opérationnelle du marché FLAPD (703 MW), mais son pipeline de développement dépasse 1 GW, plaçant la capitale française devant Amsterdam. Le marché est dominé à 70 % par la colocation et le "wholesale", en raison des contraintes foncières et de l'accès à l'énergie en Île-de-France. Contrairement à d'autres hubs, l'auto-construction par les hyperscalers y est limitée. La dynamique actuelle est dictée par la stratégie nationale pour l’intelligence artificielle (SNIA) lancée en février 2025, mobilisant 109 milliards d'euros. L'État, via EDF et Bpifrance, intervient directement pour faciliter l'accès au foncier raccordé et au réseau haute tension. Cette politique favorise la souveraineté numérique et les infrastructures prêtes pour l'IA et le calcul haute performance (HPC).
Digital Realty domine le paysage (118 MW opérationnels, 227 MW en projet), suivi par Equinix, DATA4 et CloudHQ. Un projet de campus souverain d'envergure (jusqu'à 1,4 GW), porté par Bpifrance avec NVIDIA et Mistral AI, est prévu pour 2028. Bien que l'intervention étatique renforce les barrières à l'entrée, elle offre une visibilité accrue aux acteurs alignés sur les objectifs nationaux. La capacité en construction a progressé de 18 % depuis fin 2024.
DISTRIBUTION DU PARC DE DATA CENTERS PAR RÉGIONS SELON LA PUISSANCE EN MWIT
Légende
<1
> 100
943 MWit en France
352 DC en France
Source : DC Bytes, Cushman & Wakefield Research France, Prospective d'évolution des consommations des data centers à court, moyen et long terme de 2024 à 2060, Ademe
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LA TENDANCE NE DEVRAIT PAS FAIBLIR DANS LES PROCHAINES ANNÉES, BIEN AU CONTRAINRE, ELLE DEVRAIT S’ACCÉLÉRER
RÉPARTITION DES PROJETS DE DATA CENTERS À L’HORIZON 2035
Plus de 90 Mds d’euros d’investissement
48 projets référencés
SOMME CUMULÉE DE LA PUISSANCE DE RACCORDEMENT (MW) DES PROJETS DE DATA CENTERS À L’HORIZON 2035
8485
9000
8000
7000
6000
5000
4284
4159
4000
2459
3000
2114
2000
1043
943
1000
Légende
0
2025
2026
2027
2028
2029
2031
2035 +
1500 MW
En opération MW projets cumulés
La puissance électrique nécessaire pour alimenter l'ensemble des projets de data centers en Île-de-France (existants et en projet) est de 7,5 GW*, soit l'équivalent de la puissance appelée par l'ensemble de la région Île-de-France
10 MW
Source : Cushman & Wakefield Research France, Curation des données par Marine Portais *7,5 GW = 7 500 MW
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21
DU CAMPUS IA AU DATA CENTER LOCAL
Des projets concentrant des centaines de MW, nécessitant un aménagement particulier et entrant dans le cadre des « projets d’intérêt national majeur »,
ÉVOLUTIONS RÉGLEMENTAIRES RELATIFS AUX CAMPUS IA Depuis le 15 avril 2026, l'adoption de la loi de simplification de la vie économique marque un tournant pour la filière française. En permettant aux data centers d'envergure d'être reconnus comme « projets d'intérêt national majeur », l'État vise à réduire drastiquement les délais administratifs (division par deux du temps d'autorisation) pour s'aligner sur les standards européens. Cette réforme cible prioritairement l'émergence de "campus IA" et le maintien de l'attractivité de la France face aux investisseurs internationaux, malgré des défis persistants concernant la pression sur le réseau électrique et les contestations environnementales.
CAMPUS IA De 700 à 1 400 MW (empreinte foncière élevée)
DIGITAL REALTY
EVIDEN
Méga-campus IA à vocation internationale
Campus IA souverain national
Campus Paris-Saclay
Campus IA souverain
VANTAGE
DATA 4
SESTERCE
EQUINIX
Projet de Bordeaux JV avec Altarea 400MW
44% des MWsen activité
IBX Paris, hyperscale
Souveraineté NATIONALE
INTERNATIONAL
ALTAREA
COLT DCS
SCALEWAY
Des DC locaux souverain et proche des utilisateurs
Edge DC, réseau international
Cloud souverain régional
INTERXION
OVH CLOUD
DATA CENTER LOCAL 1 MW
DC international en région
DC local proximité utilisateurs
Hubs IX, colocation
DC locaux, cloud souverain
Data center au plus proche de l’utilisateur final, ayant une empreinte territoriale faible et pouvant s’insérer dans le tissu urbain existant
Source : Cushman & Wakefield Research France
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INTÉGRER UN DATA CENTER DANS LE TISSU TERRITORIAL De la maîtrise foncière à l'insertion urbaine
FONCIER & LOCALISATION ÉNERGIE & RÉSEAU
INSERTION URBAINE
VALEUR TERRITORIALE
1 Saturation en première couronne Les clusters historiques (Plaine-Saint-Denis, Saclay) arrivent à saturation. La deuxième couronne francilienne et les métropoles régionales (Bordeaux, Rennes, Dunkerque) captent les nouveaux projets. Le ZAN valorise mécaniquement les friches industrielles, où le data center est souvent l'usage le plus compétitif.
2 De « premier arrivé » à « premier prêt » L'accès au réseau électrique bascule d'une logique de réservation de puissance vers une logique de maturité de projet. Les dossiers les mieux préparés (foncier sécurisé, montage clair) seront favorisés. La valorisation de la chaleur fatale via les réseaux de chaleur urbains devient un prérequis de sélection de site.
3 Du bon voisin à la mixité d'usage Les DC hyperscale (40 MW+) restent contraints par des exigences de sécurité industrielle (batteries, groupes électrogènes). Les DC de proximité (1–10 MW) permettent en revanche une véritable mixité urbaine. Le SDRIF-E (OR 126) encadre la concurrence d'usage avec l'industrie et impose l'exemplarité environnementale.
4 Un actif qui s'impose par défaut ? Face au ralentissement de la logistique et à la sur- offre de bureaux, le data center est souvent la seule programmation immobilière à conjoncture favorable. Sa rentabilité fiscale reste complexe à évaluer, mais les emplois indirects (maintenance, IT clients) et les taxes industrielles renforcent l'attractivité pour les collectivités.
Source : Cushman & Wakefield Research France, entretien avec Félix Solé, Institut Paris Région A consulter : Observatoire des data centers en Île-de-France et le SDRIF-E 2040
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PARTIE 4. Marché des capitaux immobiliers
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LES CAPITAUX IMMOBILIERS DIRIGÉS VERS LES DATA CENTERS NE CESSENT D’AUGMENTER De 20 Mds€ en 2017 à plus de 45 Mds€ en 2025, revue des évènements qui ont impacté le marché ces 15 dernières années.
VOLUMES D’INVESTISSEMENT MONDIAUX GLISSANTS EN DATA CENTER (MDS€)
60
Ère de l’IA
Début de la guerre en Ukraine
50
40
30
COVID 19
20
Stockage des données
Développement du cloud
10
0
2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2022 2023 2024 2025
Americas Asia Pacific EMEA
Source : Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield Research France
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LES CAPITAUX IMMOBILIERS DIRIGÉS VERS LES DATACENTERS EN EUROPE La France se hisse en deuxième position dans le trio de tête européen
Poids dans l'investissement (depuis 2016)
Évolution 2024 - 2025
Volume depuis 2016 (Mds€)
0
10
20
Mds
24%
14 338 562 551 €
Royaume uni
15%
9 039 355 903 €
France
15%
8 722 147 974 €
Allemagne
13%
7 887 834 373 €
Pays-bas
#1 UK 14,3 Mds€
6%
3 636 921 983 €
Espagne
6%
3 490 445 334 €
Norvège
#3 Allemagne 8,7 Mds€
5%
2 786 296 674 €
Irlande
5%
2 786 021 500 €
Suisse
5%
2 734 825 441 €
Italie
3%
1 592 371 792 €
#2 France 9,0 Mds€
Suède
1%
691 564 614 €
Finlande
1%
561 823 626 €
Belgique
1%
480 200 475 €
Pologne
1%
460 760 342 €
Autriche
0%
234 954 918 €
Danemark
Luxembourg
0%
69 600 000 €
Source : Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield Research France
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PARIS ET FRANCFORT EN TÊTE D’UNE DYNAMIQUE D'INVESTISSEMENT EUROPÉENNE À DEUX VITESSES Les marchés continentaux établis captent l'essentiel des capitaux, tandis que les zones secondaires peinent encore à s'imposer
Avec près de 6,1 milliards d'euros d'investissements recensés sur 20
En revanche, les marchés d'Europe du Nord et de l'Est (Berlin, Hambourg ou Copenhague) affichent des volumes encore modestes, pénalisés par les contraintes de raccordement électrique. Le secteur devrait franchir le cap des 100 milliards d'euros d'investissements cumulés d'ici 2030, mais la course à la puissance électrique disponible restera le principal facteur de sélection des sites.
VOLUMES D’INVESTISSEMENT 2025 EN DATA CENTER (MDS€)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
marchés en 2025, le marché européen des data centers
Paris Frankfurt/Rhine-Main Zurich Milan Madrid Stockholm Birmingham Brussels Oslo Dublin London Metro Amsterdam/Randstad Berlin-Brandenburg Munich
1,74
confirme sa trajectoire haussière, portée par la montée en puissance de l'IA, les enjeux de souveraineté numérique et la demande des hyperscalers. La géographie de ces capitaux révèle une concentration marquée : Paris (1,74 Md€) et Francfort (1,57 Md€) totalisent à eux seuls plus de 54 % du volume total, confirmant l’attractivité des marchés des FLAPD. Zurich (1,18 Md€) s'impose en troisième position. Milan (538 M€) et Madrid (270 M€) illustrent la montée en puissance des marchés secondaires d'Europe du Sud, portés par une forte croissance de l'absorption de la construction de nouveaux actifs et des taux de vacance en déclin rapide.
1,57
1,18
0,54
0,27
0,23
0,13
0,12
0,07
0,05 0,05
0,03 0,03 0,03 0,02 0,02
Hamburg Barcelona Copenhagen Rhine-Ruhr Metro Newcastle Lisbon
Total Europe 2025 6,1 Mds €
0,01 0,01 0,01 0,01
Paris + Francfort 54 %
Source : Real Capital Analytics (avril 2026), Cushman & Wakefield Research France
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LE MARCHÉ EUROPÉEN SE TOURNE PROGRESSIVEMENT VERS LA COLOCATION WHOLESALE
VOLUMES D’INVESTISSEMENT 2025 EN DATA CENTER (MDS€)
Longtemps orienté vers la colocation retail et la télécommunication le marché du data center poursuit sa mutation pour établir la colocation wholesale comme l’actif type entrant dans le scope des investisseurs.
12
2020
2023
10
8
2020 Effet COVID venant fortement solliciter l’infrastructure numérique
6
4
2023 Onde de choc de l’IA générative venant rabattre les cartes du marché
2
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Wholesale Colocation Retail Colocation Self-build
Source : Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield Research France
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ALORS QUE LE MARCHÉ FRANÇAIS ÉTAIT JUSQU’EN 2025 ENCORE ANIMÉ PAR LA COLOCATION RETAIL
Que s’est-il passé en France à partir du T3 2024 pour que les investissements en data center décrochent par rapport aux investissements européens ?
VOLUME FRANÇAIS DES INVESTISSEMENTS (PARTIE IMMOBILIÈRE) EN DATA CENTERS SUR 4 TRIMESTRES GLISSANTS
T3 2024 Décrochage de la tendance française par rapport à la tendance européenne
2,5
2023
Le coup d’arrêt des investissements en data centers en France au T3 2024 s’explique par l’instabilité politique que le pays a traversé (dissolution de l’Assemblée Nationale) créant un attentisme fiscal et réglementaire chez les investisseurs.
2020
1
2,0
1,5
Parallèlement, la saturation des réseaux électriques en Île-de-France et les délais de raccordement de RTE ont bloqué les nouveaux projets géants.
2
1,0
0,5
Alors que l’Europe maintenait sa dynamique, la France a subi un durcissement foncier et une concurrence accrue de hubs comme Madrid. Ce ralentissement local reflète une pause face à l'incertitude institutionnelle et aux contraintes d'infrastructure énergétique nationales.
3
0,0
Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Wholesale Colocation Retail Colocation Self-build
Source : Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield Research France
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LE FINANCEMENT DES DATA CENTERS SOUS PRESSION Le financement des data centers traverse une phase de mutation caractérisée par une tension entre risques de liquidité à court terme et de nouvelles structures d'apport de capitaux.
RISQUES DE FINANCEMENT ET DÉPENDANCE AU MARCHÉ AMÉRICAIN Le secteur présente une vulnérabilité structurelle liée à la concentration des capitaux : • Risque de "Credit Crunch" : qui fût le cas autrefois, au XIXème siècle avec la crise des chemins de fer. Bien que la rentabilité à long terme soit avérée, le secteur fait face à un risque de crise de crédit à court terme si les profits ne suffisent pas à rembourser les dettes liées aux projets en cours de déploiement.
ÉMERGENCE DE STRATÉGIES ALTERNATIVES
LE NERF DE LA GUERRE REPOSE SUR LA CAPACITÉ À CONSTRUIRE VITE Par exemple, le marché asiatique présente des caractéristiques d'exécution qui influencent les cycles de financement : • Rapidité de déploiement : en Asie, le délai moyen de développement est tombé sous la barre des 18 mois. • Structure de la dette : cette célérité favorise l'utilisation de dettes à court terme, car la mise en service rapide permet de générer des flux
Pour pallier ces risques, de nouveaux modes de financement et de partenariat apparaissent, diversifiant les sources de capital au-delà des circuits bancaires traditionnels : • Investissements directs des Hyperscalers : des acteurs technologiques majeurs injectent directement des fonds dans le développement d'infrastructures tiers. • Exemple : Oracle a engagé des capitaux massifs (estimés à plusieurs dizaines de milliards de dollars) auprès de Vantage Data Centers.
• Effet de Contagion : les États-Unis étant le principal moteur de capital mondial, un
de trésorerie précoces pour amorcer le remboursement auprès des prêteurs.
resserrement du crédit sur le marché américain entraînerait mécaniquement une réduction des investissements dans les zones APAC (Asie- Pacifique) et EMEA (Europe, Moyen-Orient, Afrique).
• Modèle Intégré : NVIDIA déploie du
capital conjointement avec ses unités de calcul (GPU) pour favoriser l'émergence de nouveaux services cloud.
• Externalisation de la construction (Core & Shell) : les promoteurs immobiliers assument désormais une partie de l'investissement initial en construisant l'enveloppe physique (shell). Cela réduit l'intensité capitalistique pour les opérateurs de data centers.
Source : Cushman & Wakefield Research France, Data Centre Group (DCG)
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LA POSITION DE LA FRANCE DANS LE PAYSAGE EUROPÉEN 4 atouts qui rendent le territoire français stratégique pour le développement des data centers
Un mix électrique décarboné à 96 %
Un positionnement FLAPD en croissance
Une stratégie nationale ambitieuse
Un cadre législatif facilitateur
Atout décisif face aux exigences ESG des investisseurs institutionnels. Seul grand marché européen à combiner volume, fiabilité et faible empreinte carbone. La France exporte 90 TWh vers ses voisins.
Paris : 1,74 Md€ d'investissements en 2025, premier marché européen devant Francfort. Pipeline > 1 GW planifié, devant Amsterdam.
109 Mds€ mobilisés en février 2025 dans le cadre du plan SNIA. Intervention directe de l'État via EDF et Bpifrance pour faciliter l'accès au foncier raccordé, réduisant les barrières à l'entrée pour les projets alignés.
Certains projets peuvent être qualifiés de "projets d'intérêt national majeur", accélérant les procédures d'urbanisme et de raccordement électrique.
Source : Cushman & Wakefield Research France
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CONCLUSION Le plafond de verre à l’expansion du marché
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LES LIMITES PHYSIQUES DES DATA CENTERS Des contraintes propres aux data centers viennent ajouter de nouveaux paramètres à la donne
Le Paradoxe de Jevons : historiquement, chaque gain d'efficacité a entraîné une explosion de la demande. Si nous parvenons à condenser 100 MW de puissance sur 100 m², le secteur ne cherchera probablement pas à construire moins, mais à déployer une capacité décuplée sur les emprises foncières existantes. Le mur thermique : la miniaturisation extrême se heurte à la physique. Concentrer une puissance massive dans un espace restreint crée une densité de chaleur que les systèmes de refroidissement par air ne peuvent plus dissiper. La réduction de la taille des serveurs impose donc une
L'obsolescence structurelle du bâti : le risque n'est peut-être pas
que le data center devienne "vide", mais qu'il devienne
inadapté. Les m² bâtis aujourd'hui pourraient devenir obsolètes, non par manque d'utilité, mais parce qu'ils ne supporteront pas les contraintes de poids, de puissance au m² et d'hydraulique qu'impose la nouvelle génération de puces.
Si le data center de demain n’occupe plus qu’une fraction de l'espace actuel pour une puissance équivalente, la question centrale demeure : comment recycler ou adapter ces millions de mètres carrés de béton conçus pour une ère technologique qui s'efface déjà ?
mutation radicale des infrastructures vers le refroidissement liquide (Liquid Cooling).
Source : Cushman & Wakefield Research France
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LES LIMITES LIÉES À L’ADOPTION DE L’IA Les GAFAM sont engagés dans une course aux investissements sans précédent, avec des prévisions de CAPEX dépassant 1 000 milliards de dollars sur les prochaines années.
Un marché immatériel tenu par des contraintes d’approvisionnement matériel
• Le retour sur investissement (ROI) reste pour l'instant marginal face aux dépenses en capital (CAPEX), transformant les géants du web en industries "lourdes". • À terme, seule une baisse drastique du coût de l'inférence ou une percée majeure dans l'utilité métier justifiera de telles liquidités immobilisées. Couplée à l’explosion des coûts en semi-conducteur, c’est aussi une augmentation de la consommation électrique qui va peser sur les OPEX • La demande énergétique des data centers devrait augmenter de 160 % d'ici 2030, créant une inflation sur les coûts opérationnels (OPEX) qui pourrait freiner le ROI, même si le prix des composants venait à se stabiliser.
• Le déploiement de l'IA repose sur une
infrastructure matérielle dont les composants représentent environ 80 % du coût total de possession d'un data center. • Avec des cycles de renouvellement de 3 à 5 ans, les GAFAM sont engagés dans une course aux armements où les investissements (estimés à plus de 650 Mds€ sur le cycle actuel) dépassent largement les revenus. • La pénurie structurelle de semi-conducteurs et la spéculation sur les GPU accentuent cette pression inflationniste. Des investissements qui vont peser sur la trésorerie des GAFAM • Le risque majeur est celui d'un décalage entre l'offre et l'adoption. Si les entreprises n'intègrent pas massivement l'IA dans leurs processus métiers, les GAFAM pourraient se retrouver avec une infrastructure surdimensionnée et coûteuse à maintenir.
Daron Acemoglu, MIT : estime que seulement 23 % des tâches exposées à l'IA seront rentables à automatiser d'ici 10 ans. L'impact sur le PIB ne serait que de +0,9 % sur une décennie
Source : Cushman & Wakefield Research France, “Gen AI: Too much spend, too little benefit?”, Goldman Sachs, 2024
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