AVANT PROPOS
L’histoire des data centers s’est longtemps écrite au rythme du stockage de données. L’irruption de l’intelligence artificielle générative est venue briser une limite virtuelle et physique engageant les acteurs de la filière à repenser en profondeur ces actifs. S’il est aujourd’hui question d’une infrastructure de calcul intensive , véritable cœur battant de la nouvelle économie mondiale, il n’en est pas moins la source des ruptures des modèles d’affaires traditionnels. Cette rupture technologique impose une révolution de l’actif lui-même. La densité de puissance exigée par les puces rend l'architecture traditionnelle obsolète : le refroidissement par air s'efface devant le refroidissement liquide . Dans cette course à la performance, la valeur se niche dans les murs, mais aussi dans l'accès au réseau électrique et la maîtrise du foncier, devenus les véritables sources de rareté. Aujourd'hui, le data center s'affirme comme une classe d'actifs hybride , au confluent de l'immobilier et de l'infrastructure pure. L'attrait pour l'Hyperscale et la Colocation ne faiblit pas, porté par des structures de financement de plus en plus sophistiquées.
Dans ce contexte, la France dispose d’un avantage compétitif majeur : un mix énergétique décarboné qui répond aux exigences de durabilité de nos investisseurs. À travers cette étude, nous avons voulu décrypter une problématique centrale : comment l’adoption généralisée de l’IA redéfinit-elle les contours du marché immobilier des data centers ? De la mutation des modèles de conception à la structuration des capitaux, nous vous proposons une analyse pour appréhender cet outil de diversification devenu incontournable.
LAURENCE BOUARD Head of Research France
GEOFFREY SWARTZ ORIOU Head of Tenant Representation & Director Data Center France
Source : Cushman & Wakefield Research France
CUSHMAN & WAKEFIELD | DE L'ALGORITHME À LA PIERRE
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