L’étude « La Défense Moves 2026 » met en lumière la transformation du premier quartier d’affaires européen : montée du mid-market, diversification sectorielle et émergence d’une offre Prime+ compétitive face à Paris.
D’un quartier d’affaires historique à un hub tertiaire de premier plan
1
SOMMAIRE 01. La Défense, premier hub tertiaire du Grand Paris .................................. 6 02. Le mid-market, nouveau moteur structurel du marché ........................ 10 03. Un pouvoir d’attraction sur le Croissant et Paris Ouest ........................ 14 04. Une diversification du tissu économique .................................................... 17 05. L’émergence du prime + renforce l’attractivité de la Défense .............. 22
2
@ Thierry Lewenberg-Sturm
CHIFFRES CLÉS BUREAUX LA DÉFENSE
904 175 Demande placée m²
615 Valeur Prime €/m²/an
536 000 Offre Immédiate m²
15,5 Taux de vacance %
2021-2025
2025
Fin 2025
Fin 2025
880 446
550
159 000
4,9 Fin 2019
2015-2019
2019
Fin 2019
540
362 000
11,2 Fin 2015
2015
Fin 2015
Sources : Cushman & Wakefield, Immostat
3
UN QUARTIER D’AFFAIRES INTERNATIONAL
2 800 entreprises 200 000 salariés
1/3 des entreprises du CAC 40 implantées
+3 millions m² bureaux
1 er quartier d’affaires européen (baromètre EY/ULI)
4 e quartier d’affaires le plus attractif au monde (baromètre EY/ULI)
+117 000 emplois en 2035 sur le territoire Paris Ouest La Défense*
Sources : Cushman & Wakefield, Paris La Défense, Institut Paris Région *Evolution de l’emploi de 2015 à 2035, selon le scenario haut de l’Institut Paris Région
4
UN QUARTIER CENTRAL INCONTOURNABLE
2 600 Chambres d’hôtels (+1 600 inaugurées en 2026)
6 millions de touristes par an
70 000 étudiants
26 Lieux d’activité 13 Salles de sport
+400 commerces et restaurants
37,4 ha parcs et jardins
Sources : Cushman & Wakefield, Paris La Défense, Institut Paris Région
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LA DÉFENSE, PREMIER HUB TERTIAIRE DU GRAND PARIS 01
UN HUB CENTRAL QUI RELIE LES ZONES URBAINES FRANCILIENNES
UN HUB AU CŒUR DES MOBILITÉS RÉGIONALES
CARTE ISOCHRONE DES TEMPS DE TRAJET EN TRANSPORTS EN COMMUN DEPUIS LA STATION LA DÉFENSE GRANDE ARCHE EN 2025
45 min 55 min 15 min 20 min 30 min
500 000 passagers par jour
6 millions de Franciliens peuvent rejoindre directement la Défense en transport en commun
La Défense
Neuilly-sur-Seine Paris QCA
45 minutes temps d’accès maximum depuis les centres urbains de la Première Couronne
-30 minutes depuis les Couronnes d’ici 2031, une révolution de l’accessibilité pour les bassins de population périphériques
Sources : Cushman & Wakefield, Institut Paris Région, carte ©Smappen
7
L’AXE STRATÉGIQUE PARIS-NEUILLY-LA DÉFENSE ACCESSIBLE EN QUELQUES MINUTES
EN LIGNE DIRECTE
UN PÔLE MULTIMODAL DE TRANSPORTS EN COMMUN
LA DÉFENSE, UN QUARTIER D’AFFAIRES DIRECTEMENT RELIÉ AU CENTRE DE PARIS. Contrairement à d’autres quartiers d’affaires internationaux plus éloignés de leurs capitales, La Défense bénéficie d’un atout rare : elle s’inscrit dans la continuité urbaine de Paris, sur l’axe Paris–Neuilly–La Défense, à moins de 15 minutes du cœur historique et d’affaires de la capitale.
6 min de la station Charles de Gaulle Etoile
2031 Grand Paris Express
7 min de la Gare Saint-Lazare (Haussmann)
141 161 N24
144 174
159 360
246 160
272 258
275 541
378 73
262 Bb
N152
10 min d’Opéra
8
UNE CENTRALITÉ FRANCILIENNE RENFORCÉE AVEC LE GRAND PARIS EXPRESS ET EOLE
UN RENFORCEMENT STRATEGIQUE DES CONNEXIONS INTERNATIONALES
DIMINUTION DU TEMPS VERS DES GRANDS FOYERS DE POPULATION
Aéroport de Roissy CDG
Mantes-la-Jolie
33 min
37 min en 2026
-33 min
-10 min
soit
soit
en 2031
LA DÉFENSE EST DÉJÀ LE HUB TERTIAIRE LE PLUS ACCESSIBLE D’ÎLE-DE-FRANCE, AU CŒUR DES BASSINS DE TALENTS.
Aéroport d’Orly
Pont de Sèvres
Le Grand Paris Express transforme La Défense en hub métropolitain et
36 min
15 min en 2031
-26 min
-12 min
soit
soit
en 2031
international de premier plan, renforçant son attractivité pour les entreprises en quête de talents et de connectivité.
Gare du Nord
Saint-Denis Pleyel
14 min
13 min en 2031
-5 min
-13 min
soit
soit
depuis 2024
Gare Saint-Lazare
Champigny-Centre
16 min
37 min en 2031
Double connexion RER
-30 min
soit
depuis 2024
Source : grandparisexpress.fr
9
LE MID-MARKET, NOUVEAU MOTEUR STRUCTUREL DU MARCHÉ 02
10
@ Thierry Lewenberg-Sturm
SURPERFORMANCE HISTORIQUE DES MOUVEMENTS MID-MARKET
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SEGMENTS DE SURFACE (milliers de m²)
Fait structurant : ces dernières années, notamment en 2023 et 2025, le volume mid-market dépasse celui du large market (> 5 000 m²) qui a contrario se réduit. La dynamique observée sur le mid-market est notamment une conséquence des nouvelles stratégies de division des immeubles opérées par les bailleurs.
Les mouvements small (moins de 1 000 m²) et mid-market (1 000 à 5 000 m²) atteignent un niveau record inégalé en 20 ans. En 2025, le mid-market franchit un nouveau sommet historique : près de 95 000 m² placés, soit un record absolu en 20 ans, surpassant le pic de 2007.
300
250
200
150
100
RÉPARTITION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR SEGMENTS DE SURFACE
50
2000
2025
2001
0
80
2024
2002
2023
2003
60
2022
2004
Moins de 1 000 m
De 1 000 à 5 000 m
Plus de 5 000 m
40
2021
2005
Moins de 1 000 m De 1 000 à 5 000 m Plus de 5 000 m
20
2020
2006
2019
2007
64% c’est la part du volume placé sur le mid-market en 2025
2018
2008
2017
2009
2016
2010
2015
2011
2014
2012
2013
Source : Cushman & Wakefield
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LA DÉFENSE ATTIRE DAVANTAGE QU’ELLE NE PERD D’ENTREPRISES FOCUS TRANSACTIONS MID ET LARGE MARKET (> 1 000 M²) - COMPARAISON 2021-2025 VERSUS 2015-2019
NATURE DES MOUVEMENTS > 1 000 M² À LA DÉFENSE ENTRE 2021 ET 2025
Le nombre d’entrées mid* et large market** à La Défense a progressé de 50 % depuis 2021 par rapport à la période 2015-2019. Leur part sur les 5 dernières années est par conséquent également en augmentation et représente 65 % des déménagements, contre 43 % sur la période 2015-2019. Ces entrées sont portées à 83 % par le mid-market, confirmant son rôle moteur. Les sorties se raréfient (7 %) et sont en recul par rapport à la période 2015-2019 (11 %). Les mouvements endogènes , internes à La Défense, sont eux en légère hausse avec 28 % des parts en 2021-2025 contre 26 % en 2015- 2019, signe d’un marché interne qui demeure actif : les entreprises déjà présentes upgradent leur environnement de travail.
65% part d’entrées +2 200 pts par rapport à 2015-2019
28% part de mouvements endogènes +200 pts par rapport à 2015-2019
7% part de sorties -400 pts par rapport à 2015-2019
PART DES ENTRÉES
17%
Mid-market Large-market
83%
114 nombre d’entrées +50% par rapport à 2015-2019
Source : Cushman & Wakefield * Mid-market : prises à bail entre 1 000 et 5 000 m² **Large market : prises à bail supérieures à 5 000 m² Mouvements hors extensions et créations
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ENTRÉES RECORD SUR LE MID-MARKET SORTIES AU PLUS BAS
MID-MARKET ( 1 000 – 5 000 M²)
Sur la période 2021–2025, le segment mid‑market affiche la dynamique la plus favorable. Il enregistre le taux d’entrée le plus élevé, avec 69 % des déménagements, contre 49 % sur le large market. Parallèlement, son taux de sortie est particulièrement faible (seulement 4 %). Les mouvements observés sur le mid-market proviennent principalement de Paris , surtout du Centre Ouest hors QCA , et de Péri-Défense.
69% d’entrées +800 pts par rapport à 2015-2019 49% en large market (+1 100 pts)
4% de sorties -600 pts 18% en large market (-600 pts)
27% intra La Défense -200 pts 33% en large market (-500 pts)
73% des entrées sur le segment mid-market proviennent de Paris (39%) et Péri-Défense (34%)
13
UN POUVOIR D’ATTRACTION SUR LE CROISSANT ET PARIS OUEST 03
14
LE QUARTIER D’AFFAIRES INTERNATIONAL CAPTE DE PLUS EN PLUS LES ENTREPRISES DU CROISSANT ET DE PARIS OUEST
La Défense attire également plus d’entreprises installées dans Paris Ouest qu’il y a 10 ans , surtout celles situées dans le marché Centre Ouest hors QCA et plus éloignées des stations/gares. En effet, dans Paris, un immeuble situé à plus de 10 minutes à pieds d’une station de métro est considéré comme trop éloigné pour beaucoup d’entreprises, les poussant à arbitrer pour une localisation à proximité de Paris plus abordable en termes de valeurs et bien connectée en transports au commun au centre de Paris. Ceci prouve encore une fois l’importance d’une desserte de transports en commun centrale et multimodale : si elle n’est pas proche d’une station l’adresse parisienne à elle seule ne suffit plus. Ces entreprises en provenance de Paris exercent majoritairement dans la Tech ou dans l’Audit-consulting, mais de nouveaux profils arrivent : des sociétés de la Mode et du Luxe, jusqu’à présent cantonnées sur Paris, choisissent La Défense pour installer certaines de leurs branches, notamment back-office.
PROVENANCES PRINCIPALES DES MOUVEMENTS > 1 000 M² À LA DÉFENSE ENTRE 2021 ET 2025
Le phénomène n’est pas nouveau, mais il s’accélère : 52 % des entrées mid et large market à La Défense depuis 2021 proviennent du Croissant Ouest , contre 45 % sur 2015- 2019. La Défense capte désormais plus d’une entreprise sur deux issues de son marché naturel. Cette tendance est visible aussi bien sur le mid-market que sur le large market. En ordre de grandeur, on parle d’une cinquantaine d’entreprises de taille intermédiaire et d’une dizaine de grande taille. Un tiers de ces entrées provient de Péri-Défense, en nette hausse. Par ailleurs, la dynamique des flux s’est inversée par rapport à 2015-2019 au profit de La Défense : contrairement à la période précédente, très peu de mouvements sont enregistrés vers Péri-Défense depuis 2021. En revanche, on recense désormais davantage de transferts de Péri-Défense vers La Défense, en particulier sur le segment mid-market.
52% des entrées depuis le Croissant Ouest +700 pts par rapport à2015-2019
35% des entrées depuis Paris -400 pts par rapport à2015-2019
dont 34% depuis Péri-Défense +1 300 pts
dont 15% depuis Paris QCA +1 100 pts
Source : Cushman & Wakefield Mid-market : prises à bail entre 1 000 et 5 000 m² Large market : prises à bail supérieures à 5 000 m²
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LA DÉFENSE CONSERVE UN AVANTAGE COMPÉTITIF STRUCTUREL
LOYER MOYEN ANNUEL PAR MARCHÉS (€ HT HC/M²/AN)
2017 : LE POINT DE RUPTURE
850
Depuis près de 10 ans, la différence entre le loyer moyen de Paris et de La Défense ne cesse de s’agrandir, atteignant 138 € d’écart entre La Défense et la moyenne de Paris et 371 € d’écart entre La Défense et Paris QCA fin 2025. La relative stabilité des valeurs locatives à La Défense contraste avec la hausse observée dans le centre de la capitale.
QUALITÉ DES OFFRES ET SERVICES PROPOSÉS
785
VALEURS LOCATIVES ATTRACTIVES
600
546
552
415
414
CONNECTIVITÉ EN TRANSPORTS EN COMMUN
DIVISION DES IMMEUBLES
350
100
76% de l’offre de bureaux disponibles d’ici 1 an se compose de locaux neufs, restructurés ou rénovés
Paris QCA
Paris
La Défense
Sources : Cushman & Wakefield, Immostat Loyer moyen annuel comprenant les valeurs de transactions de première et de seconde main.
16
UNE DIVERSIFICATION DU TISSU ÉCONOMIQUE 04
17
LES SECTEURS HISTORIQUES FACE AUX CHALLENGERS
PART DES TRANSACTIONS SUPÉRIEURES A 1 000 M² PAR SECTEURS D’ACTIVITÉ, EN % DE VOLUME M²
Un quatuor de tête toujours en place mais une belle performance de la chimie- pharma et des écoles Le marché des bureaux mid et large‑market à La Défense est toujours dominé par les entreprises des secteurs industriels, technologiques et de la Banque-assurance, mais ces 5 dernières années les entreprises de la Chimie‑Pharma (+600 pts) et les écoles (+800 pts) ont été particulièrement actives d’un point de vue immobilier.
ÉVOLUTION DE LA PART EN POINTS DE BASE
RANG ACTUEL SECTEUR D’ACTIVITÉ
2015-2019 2021-2025
+300 -1100 +300 +600
1
Tech
13%
16% 13% 12% 10%
2
Industries de transformation et de frabrication
24%
Industries de Pointe
9% 4%
3
Dont Chimie-Pharma Banques - Assurances
-100
4 5 6 7 8
12%
11%
+800 +400 -800 +300 +300 +100
Ecoles - Formation
2% 2%
10%
Transports - Logistique
6% 5% 4% 4% 4% 2% 3% 3% 3% 2% 2%
Audit-Expertise / Consulting
13%
Nettoyage - Entretien - Sécurité
1% 1%
8 ex-aequo Secteur public Secteur public
Commerce - Distribution Dont Luxe et Mode Services Immobiliers
3% 0% 4%
8 ex-aequo
Nouvelle entrée
-100
9
+200 +200 -100 -400
9 ex-aequo Communication - Création Communication - Création
1% 1%
9 ex-aequo RH - Intérim
10
Bureau d'études et d'ingénierie
3% 6%
10 ex-aequo Coworking - Espaces flexibles Coworking - Espaces flexibles
=
11
Associations - Organisations - Syndicats
1%
1%
-350
11 ex-aequo Hôtellerie - Restauration - Tourisme Hôtellerie - Restauration - Tourisme
4%
0,50%
Source : Cushman & Wakefield Mouvements mid-market (1 000 – 5 000 m²) et Large-market (Plus de 5 000 m²)
18
LA CHIMIE-PHARMA BOOSTE SES VOLUMES D’ENTRÉES
PROVENANCE DES ENTREPRISES DU SECTEUR CHIMIE-PHARMA IMPLANTÉES À LA DÉFENSE SUR LE PÉRIODE 2021-2025
Les mouvements concernés proviennent en grande partie de Péri-Défense (Arkema, UCB Pharma, Laboratoires Eisai, SGD Pharma…), mais aussi pour quelques-uns depuis les Couronnes (Sanofi, Solabia), et même Paris QCA (Takeda, Mylan). Une seule sortie est répertoriée : AstraZeneca qui déménage dans un des bâtiments neufs du programme « Arboretum » à Nanterre, en Péri- Défense.
Les industriels de la chimie–pharma représentent 10 % des surfaces de bureaux signées à La Défense depuis 5 ans, contre seulement 4 % entre 2015 et 2019 : une montée en puissance qui place le secteur parmi les moteurs de la période. Bien que leur nombre d’entrées, une douzaine, soit similaire sur les deux périodes, leur volume, 73 000 m², a plus que doublé depuis 2021.
9%
Péri Défense Paris QCA Boucle Sud
9%
9%
46%
Croissant Ouest - Autre Première Couronne Nord Deuxième Couronne Sud
9%
18%
TOP DES TRANSACTIONS DE BUREAUX DU SECTEUR PAR TAILLE
ANNÉE DE TRANSACTION
IMMEUBLE DE DESTINATION
VOLUME BUREAUX (M²)
ENTREPRISE
PROVENANCE
10% la part des surfaces signées par les entreprises de chimie et pharmacie entre 2021-2025
+600 pts par rapport à 2015-2019
Deuxième Couronne Sud
SANOFI
2024
CB3
31 464
ARKEMA
2022 2024
LIGHTWELL
25 094
Péri Défense
GILEAD
LEGENDE
3 023
Boucle Sud
Croissant Ouest -Autre
ALBEA
2025
CŒUR DÉFENSE
2 278
MYLAN
2021
TRINITY
2 080
Paris QCA Paris QCA
TAKEDA
2025
CB21
1 469
Source : Cushman & Wakefield Mouvements mid-market (1 000 – 5 000 m²) et Large-market (Plus de 5 000 m²)
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DE NOUVEAUX PROFILS D’UTILISATEURS S’IMPLANTENT À LA DÉFENSE
PLUS INATTENDU : LA MODE ET LE LUXE Les besoins d’extension et les valeurs très élevées à Paris ont décidé certains acteurs de la Mode et du Luxe à installer une partie de leurs équipes à La Défense. Le cercle vertueux instauré par le développement et la montée en gamme des services et aménités, la qualité des actifs, et l’excellente desserte en transports en commun, font de La Défense une alternative crédible à Paris, y compris pour des secteurs autrefois cantonnés dans les arrondissements centraux, notamment pour du back office. Ces mouvements sont en provenance de Paris QCA et Centre Ouest, tels que Dior, Kering, Lacoste, Pandora, sur des actifs exclusivement neufs, restructurés ou rénovés.
LE BOOM DES ÉCOLES Depuis 5 ans l’implantation de près d’une vingtaine d’écoles a porté à plus de 50 le nombre d’établissements dans le quartier d’affaires. Ces écoles ont signé sur près de 78 000 m² de bureaux, soit une évolution de +800 points de base par rapport à la période 2015-2019. L’arrivée d’une population d’étudiants contribue à modifier et dynamiser l’offre culturelle et événementielle sur le territoire.
x4,3 Évolution du volume placé des ÉCOLES en 2021-2025 par rapport à 2015-2019
10% Part des ÉCOLES dans le volume placé depuis 2021
Plus d’offre culturelle et d’activités étudiantes
70 000 étudiants
Source : Cushman & Wakefield Mouvements mid-market (1 000 – 5 000 m²) et Large-market (Plus de 5 000 m²)
20
MOTIFS D’INSTALLATION DES ENTREPRISES À LA DÉFENSE
Les motifs d’installation des entreprises à LA DÉFENSE sont assez similaires, quelque soit les secteurs d’activité concernés :
1
2
3
4
5
ACCESSIBILITÉ AUX TRANSPORTS EN COMMUN ET DIMINUTION DU COÛT CARBONE
VISIBILITÉ INTERNATIONALE & PROXIMITÉ CLIENTS
ATTRACTION / RÉTENTION DES TALENTS
MAÎTRISE DES COÛTS IMMOBILIERS
QUALITÉ DE VIE & SERVICES
21
L’ÉMERGENCE DU PRIME + RENFORCE L’ATTRACTIVITÉ DE LA DÉFENSE 05
22
FORTE EXIGENCE DES UTILISATEURS VIS-À-VIS DE LA QUALITÉ DES LOCAUX ET DES SERVICES
NATURE DES LOCAUX PRIS A BAIL A LA DÉFENSE SELON LEUR TAILLE :
Des logiques différentes selon la provenance. Les entreprises venues de Paris et Neuilly/Levallois visent à optimiser leurs coûts sans sacrifier la qualité de leurs locaux. Celles déjà implantées à La Défense cherchent à upgrader leur environnement de travail et se positionnent donc en majorité sur des immeubles neufs ou restructurés. Les entreprises en provenance des Couronnes acceptent un loyer plus élevé en contrepartie d’un accès aux transports amélioré, qui constitue leur critère numéro un dans le choix d’un déménagement à la Défense.
Les utilisateurs privilégient fortement les immeubles de première main (surtout pour le segment large market) et rénovés . Pour attirer et retenir les talents, leurs critères s’étendent au-delà de la desserte et des performances techniques : les services, l’aménagement, les équipements, la qualité de l’environnement sont déterminants. Les immeubles « full services » (restauration variée, auditorium, salles mutualisées, services aux salariés), mais aussi bas carbone et code du travail répondent davantage à leurs attentes. L’enjeu pour les entreprises est de concilier optimisation des coûts immobiliers, par des immeubles plus efficients, et amélioration du cadre de travail dans un soucis d’attractivité RH.
TAILLE
NEUFS ET RESTRUCTURÉS
RÉNOVÉS
Large market
79%
18%
Mid market
31%
39%
SELON LEUR PROVENANCE :
PROVENANCE
NEUFS ET RESTRUCTURÉS
RÉNOVÉS
Paris et Neuilly/Levallois
45%
33%
Intra La Défense
52%
28%
Couronnes
35%
43%
Source : Cushman & Wakefield
APPÉTENCE POUR LES IMMEUBLES CODE DU TRAVAIL
Un besoin d’accessibilité à la dalle piétonne et aux espaces extérieurs facilité par les immeubles codes du travail 78% des transactions supérieures à 20 000 m² signées depuis 2020 ont concerné des actifs code du travail.
23
L’AVÈNEMENT D’UN SEGMENT PRIME + À LA DÉFENSE
LA DÉFENSE : DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER PRIME +, PRIME ET DE PREMIERE MAIN (€ HT HC/M²/AN)
Les exigences des entreprises en recherche de bureaux augmentent, mais l’offre de bureaux à La Défense répond t-elle à leurs critères ? Les disponibilités de première main ne manquent pas (170 000 m² neufs et restructurés d’ici un an), mais leur localisation, parfois hors parvis loin des accès aux transports, ne satisfait pas toujours les utilisateurs. Les bureaux qui répondent à leurs critères sont en réalité moins nombreux.
C’est dans ce contexte que les valeurs prime se détachent de plus en plus du loyer moyen de première main, et qu’au sein même du peloton de tête se dessine un segment « Prime + », constitué de projets, possédant des caractéristiques intrinsèques très qualitatives pour se positionner en tant qu’alternative à une offre parisienne. L’avènement de cette offre Prime + constitue un facteur déterminant pour attirer des entreprises à La Défense désireuses de combiner environnement attractif et optimisation des coûts.
700 €
655 €
655 €
650 €
615 €
600 €
600 €
600 €
600 €
600 €
560 €
580 €
575 €
550 €
520 €
514 €
532 €
500 €
501 €
501 €
450 €
2021
2022
2023
2024
2025
Prime+
Prime
Première main
Source : Cushman & Wakefield
DÉFINITIONS Prime + : le « haut du panier prime ». Actif de première main avec prestations et caractéristiques exceptionnelles, très bien localisé.
Première main : actif neuf et restructuré.
Prime : le « premier quartile de la première main ». Actif de première main avec prestations de très haute qualité, très bien localisé.
24
UNE DIVERSITÉ DE GAMME D’IMMEUBLES POUR TOUS LES UTILISATEURS
OBSERVATOIRE DE L’OFFRE SUPÉRIEURE À 5 000 M² À LA DÉFENSE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE ET À VENIR, NEUVE, RESTRUCTURÉE ET RÉNOVÉE
La Défense se distingue par une gamme d’immeubles très diversifiée, de l’entrée de gamme au prime + , adaptée à toutes les typologies d’utilisateurs, quel que soit leur secteur d’activité, leur budget ou leur niveau d’exigence en matière d’immobilier. Cette diversité du parc est un atout indéniable et participe à la résilience du quartier d’affaires.
STANDING (1)
PART DE L’OFFRE (% M²)
Prime +
21%
21% Part du Prime + dans l’offre à 5 ans
Prime
25%
Intermédiaire +
30%
Intermédiaire
6%
Entrée de gamme
18%
(1) Voir définition et méthodologie de classification en page 30 Source : Cushman & Wakefield
25
CRITÈRES DE L’IMMEUBLE PRIME +
WORKPLACE & SERVICES Façade emblématique, terrasses facilement accessibles à tous les salariés/fitness/ espaces multi-usages et flexibles/possibilité d’adapter la surface aux besoins en cours de bail
ACCÈS À LA RESTAURATION Densité de cafés/bars/ restaurants dans un rayon de 200 mètres autour de l’actif. Offre plurielle et densité de restauration à l’intérieur de l’actif.
ACCÈS AUX TRANSPORTS A moins de 5 minutes à pieds d’une gare ferroviaire/station de métro desservant au moins 2 lignes
CERTIFICATIONS ET LABELS Des certifications liées
IMMEUBLE À USAGE EXCLUSIF Top floor/roof top/ terrasse dédiée/lobby et réception autonome
à l’environnement, au bien-être, à la connectivité et à la mobilité
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FORTE MONTÉE EN GAMME DES PROJETS FUTURS
L’offre Prime + est absente de l’offre immédiate : elle se concentre exclusivement sur les projets futurs et représente 45 % de l’offre à venir supérieure à 5 000 m² à La Défense, un signal fort de montée en gamme du parc. Les disponibilités Prime + concernent des opérations prévues à la livraison entre 2027 et 2030. Quelques projets Prime, essentiellement des restructurations et des rénovations lourdes, viendront compléter l’offre haut de gamme. Les autres gammes de projets, issus de libérations et de rénovations, permettront de répondre à une diversité plus large de profils d’entreprises et de budgets.
OBSERVATOIRE DE L’OFFRE SUPÉRIEURE À 5 000 M² À LA DÉFENSE COMPARAISON PAR PÉRIODES, EN % DE VOLUME M²
STANDING (1)
IMMÉDIATE
À VENIR
Prime +
0%
45%
Prime
32%
28%
Près de 200 000 m² Projets Prime + vont être livrés d’ici 2030
Intermédiaire +
28%
8%
Intermédiaire
8%
32%
Entrée de gamme
32%
0%
(1) Voir définition et méthodologie de classification en page 30 Source : Cushman & Wakefield
27
LA DÉFENSE : UNE ALTERNATIVE ÉCONOMIQUE POUR LES UTILISATEURS A LA RECHERCHE DE BUREAUX PRIME ET PRIME +
DIFFÉRENCE ENTRE LES LOYERS FACIAUX PRIME PARIS QCA / LA DÉFENSE
L’écart des valeurs Prime entre La Défense et Paris QCA n’a jamais été aussi élevé. Il a été multiplié par 5 depuis 20 ans et par 2,5 entre 2015 et aujourd’hui. L’évolution est encore plus importante si l’on prend en compte les loyers économiques, avec les mesures d’accompagnement : l’augmentation est alors multipliée par 6,5. Cet écart devrait encore se creuser d’ici 2029. Malgré une hausse attendue, les loyers faciaux des bureaux Prime et Prime + à La Défense demeureront nettement inférieurs à ceux pratiqués à Paris, et plus encore à ceux du QCA. La Défense constitue donc une destination centrale et une bonne alternative économique pour les utilisateurs à la recherche à la fois d’immeubles de qualité et d’optimisation des coûts.
1 400 €
1 350 €
1 250 €
1 300 €
1 200 €
1 100 €
1 000 €
930 €
870 €
900 €
790 €
800 €
680 €
700 €
655 €
600 €
600 €
635 €
615 €
550 € 560 €
540 €
500 €
400 €
Les immeubles Prime + en projets à l’offre sont affichés à des valeurs au-dessus du prime actuel. Toutefois ces valeurs resteront très compétitives par rapport à celles observées à Paris QCA.
Prime Paris QCA
Prime La Défense
Prime + La Défense
Source : Cushman & Wakefield
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CONCLUSION MESSAGES CLÉS
POUR LES DIRECTIONS IMMOBILIÈRES Accessibilité hors pair. Hub multimodal au cœur de l’Ile-de-France, directement relié à Paris en moins de 15 minutes — et demain un accès amélioré aux aéroports et aux couronnes via le Grand Paris Express. Compétitivité économique. Loyer Prime à 615 €/m²/an vs 1 250 € en Paris QCA — un écart multiplié par 5 en 20 ans — pour des immeubles aux standards exigés par les entreprises. Flexibilité sur-mesure. Immeubles divisibles et modulables, gamme complète de l’entrée de gamme au Prime +, pour un large spectre d’entreprises et de besoins immobiliers. Attractivité RH. 70 000 étudiants, +400 commerces et restaurants, services premium : un environnement de travail qui attire et fidélise les talents. Écosystème en diversification. Tech, Pharma-Chimie, Écoles, Mode & Luxe — La Défense attire désormais bien au-delà de ses secteurs historiques.
POUR LES INVESTISSEURS Flux entrants structurels. 65 % de mouvements entrants, seulement 7 % de sorties : La Défense retient ses entreprises et en attire de nouvelles, notamment en provenance des marchés Ouest — un marché à flux net positif. Demande Prime + en accélération. Près de 200 000 m² de projets Prime + livrables d’ici 2030 — moteurs d’attractivité des grands comptes, de compression des taux de rendement et de sécurisation des cash-flows. Écart de loyers historique. Le différentiel Prime QCA / La Défense n’a jamais été aussi large — et devrait encore se creuser d’ici 2029, amplifiant l’attrait des entreprises souhaitant combiner optimisation des coûts, qualité des locaux et de la desserte. Création de valeur par repositionnement. Les actifs vieillissants offrent un fort potentiel de montée en gamme : restructuration, mixité d’usages comme leviers de revalorisation face à l’obsolescence accélérée.
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DÉFINITION & MÉTHODOLOGIE
ACCESSIBILITÉ & CONNEXION AUX TRANSPORTS
DÉFINITION DES GAMMES D’IMMEUBLES Chaque immeuble supérieur à 5 000 m² à l’offre sur le marché de La Défense a été scoré selon une grille d’analyse de plus de 65 critères répartis dans différents domaines (accessibilité & connexion aux transports, environnement, labels, technologie, caractéristiques de l’immeuble et de ses plateaux, performance énergétique & décarbonation, services et expérience locataires), et positionné selon sa note globale dans les segmentations suivantes :
ENVIRONNEMENT DE L’IMMEUBLE
LABELS
TECHNOLOGIE
Prime + : score général très élevé, excellente localisation.
IMAGE DE L’IMMEUBLE
Prime : score général élevé, excellente à très bonne localisation.
CARACTÉRISTIQUES IMMEUBLE
Intermédiaire + : score général moyen, excellente à bonne localisation, ou score général élevé mais localisation plus éloignée des transports.
CARACTÉRISTIQUES PLATEAUX
Intermédiaire : score général moyen, localisation plus éloignée des transports, ou excellente à bonne localisation mais caractéristiques des immeubles et plateaux et niveau de services plus faibles. Entrée de gamme : score général faible, localisation plus éloignée des transports et/ou caractéristiques des immeubles et plateaux et niveau de services plus faibles.
PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE & DÉCARBONATION
EXPÉRIENCE LOCATAIRE
SERVICES DANS L’IMMEUBLE
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À PROPOS DE CUSHMAN & WAKEFIELD
Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs français et internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec près de 53 000 collaborateurs, 350 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 10,3 milliards de dollars en 2025, par ses principales lignes de métiers : Agence et conseil à la transaction, Capital Markets, Valuation & Advisory, Asset Services, Facilities Management, Project management et Design+ Build. Animé par la conviction que l’excellence est un objectif permanent exprimé à travers son positionnement de marque « Better never settles », le groupe est régulièrement récompensé pour sa culture d’entreprise.
RESEARCH
BUSINESS
LAURENCE BOUARD Head of Research France +33 (0)6 26 43 32 65 laurence.bouard@cushwake.com AGNES TALENE Senior Office Research Analyst +33 (0)1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com
BARBARA KORENIOUGUINE CEO France + 33 (0)1 53 76 80 29 barbara.koreniouguine@cushwake.com OLIVIER TAUPIN Head of Agency Office & Industrial France +33 (0)6 35 88 46 47 olivier.taupin@cushwake.com AYMERIC LE ROUX Head of Offices Strategic Leasing, Flex Solutions, Occupiers Advisory & Transaction +33 (0)6 45 68 26 05 aymeric.leroux@cushwake.com
Pour en savoir plus, rendez-vous sur : http://www.cushmanwakefield.com
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LA DEFENSE MOVES 2026
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