Décryptage & Analyse du Marché Logistique

Présentation de l'actualité Marché Immobilier Logistique Cushman & Wakefield à l'occasion de l'évènement Logi'Day

DÉCRYPTAGE& ANALYSE DU MARCHÉ LOGISTIQUE

LE MARCHÉ LOCATIF EUROPÉEN

Après sa chute au T1, le poids de la demande placée française en Europe se stabilise La demande placée logistique en Europe (en trimestre glissant)

Pandémie COVID-19

Guerre au Moyen Orient

Guerre en Ukraine

• Demande placée en Europe en progression, au delà même des niveaux pourtant déjà élevés pré- COVID. • Le niveau de demande placée en France reprend de la vigueur au T2 et recolle au poids relatif connu de la France au sein de l'Europe, autour de 10%.

40%

30%

20%

10%

T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Europe Poids France

Source : Immostat - Cushman & Wakefield Research France & EMEA

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Augmentation généralisée des loyers prime en Europe % d’évolution sur 5 ans - Part de l’évolution sur les 12 derniers mois

100%

405 €

• En gris foncé, l'évolution du prime en Europe ces 12 derniers mois, en gris clair, la progression à 5 ans • Malgré les incertitudes de marché et l'instabilité géopolitique, on retiendra que le prime continue de progresser pratiquement partout en Europe • En particulier, Paris est la deuxième ville d’Europe où le prime a le plus progressé ces 12 derniers mois. Les autres métropoles françaises ne sont pas en reste, illustrant une demande soutenue dans un contexte d’offre particulièrement rare.

90%

80%

70%

60%

Moyenne 45%

50%

165 €

40%

153 €

148 €

132 €

129 €

30%

105 €106 €

99 €

98 €

88 € 84 €

85 € 89 €

80 €

71 €

71 € 65 € 68 €

70 €70 €

20%

63 €

10%

Evolution du loyer prime sur 5 ans

dont part de la croissance au cours des 12 derniers mois

Loyer €/m²/an

Source : Immostat - Cushman & Wakefield Research France & EMEA

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

LE MARCHÉ LOCATIF FRANÇAIS

Vers un retour à des niveaux pré COVID ? La demande placée logistique en France (en trimestre glissant)

• Les tendances observées ces dernières années semblent confirmer l’existence de cycles de l’ordre de 5 ans. • Après une période post- Covid hors norme en termes d'activité transactionnelle, dont nous pensons aujourd’hui vivre la fin de cycle, la période qui s’ouvre devrait davantage se rapprocher des niveaux observés avant la crise sanitaire. • La France reste néanmoins un marché majeur, porté par une demande qui devrait rester particulièrement soutenue.

Moyenne : 3,9 M m²

Moyenne : 3,4 M m²

Moyenne : 2,2 M m²

T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Source : Immostat - Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Montée en puissance des besoins de stockage du e-commerce et arrivée des acteurs chinois % en volume du e-commerce et des acteurs asiatiques dans la demande placée (m²)

E-COMMERCE | +134%

30%

AMAZON ENSISHEIM (68) 189 700 m² Compte propre

AMAZON DERVAL (44) 68 600 m² Compte propre

ID LOGISTIQUE (pour AMAZON) ST LEGER PRES TROYES (10) 49 000 m² Location

CAINIAO (ALIBABA) MOUSSY LE NEUF (77) 16 600 m² Location

25%

ACTEURS CHINOIS +240%

20%

• Le e-commerce, porté par les pure players mais aussi par les producteurs et retailers traditionnels, continue de soutenir le marché de la logistique. Amazon représente à lui seul, directement ou indirectement, près de 25% des prises à bail au S1 2026. En parallèle, un phénomène plus récent se confirme : la montée en puissance des acteurs asiatiques, notamment chinois. • Les besoins des e-commerçants chinois progressent fortement, soutenus par trois facteurs : l’appétence pour les prix bas, l’évolution de la réglementation européenne et les tensions d’approvisionnement liées aux chocs géopolitiques. Ces tensions pourraient accélérer le passage du « just in time » au « just in case ».

15%

10%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 S1 2026 Part acteurs chinois Part e-commerce

Source : Immostat - Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Accélération de la progression des valeurs prime sur les 5 dernières années Evolution moyenne de la valeur prime , +6% entre 2016 et 2021, + 40% entre 2021 et le S1 2026

• À l’image du reste de l’Europe, le prime poursuit sa progression dans la plupart des grandes agglomérations françaises. • Si un plafond semble avoir été atteint à court terme dans certaines d’entre elles, la rareté de l’offre devrait continuer à soutenir la croissance des valeurs prime à l’échelle nationale, avec un phénomène particulièrement marqué autour de Paris et de Lyon.

 S1 2026  2021  2016

60 60

Source : Immostat - Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Confirmation d’une tension à venir sur l'offre neuve Mises en chantier et demande placée de 1 ère main en France

• La rareté de l'offre neuve se confirme en comparant la demande exprimée pour des sites de dernière génération en 2025 avec la

courbe des mises en chantier de bâtiments neufs.

• Comme pour d’autres classes d’actifs, le faible niveau de construction prépare une pénurie d’offre de qualité à venir, qui continuera de soutenir la hausse des loyers, même si cette tendance n’est pas encore pleinement visible à très court terme.

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2022 2023 2024 2025 S1 2026

Demande placée 1ère main

Mises en chantier

Source : DiDo - Immostat - Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Un secteur qui garde la confiance des investisseurs en Europe... Volumes d’investissement en logistique en Europe

Guerre au Moyen Orient

Pandémie COVID-19

Guerre en Ukraine

80 Md€

40%

Volumes d'investissement glissants Europe Poids glissant de la France en Europe

• Malgré une baisse des volumes investis depuis le début de l’année, le marché européen reste sur des niveaux relativement élevés, à plus de 30 Mds€.

70 Md€

35%

60 Md€

30%

50 Md€

25%

• En revanche, le décrochage du marché français est plus marqué depuis la mi-2025.

40 Md€

20%

30 Md€

15%

20 Md€

10%

10 Md€

0 Md€

T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026

Source : Immostat, Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

… mais un marché en net repli en France Volumes investis en logistique en France et poids dans l'immobilier banalisé

7 Md€

35%

Volume glissant

• Les volumes d’investissement ont été divisés par deux en un an, passant de 4 Mds € à 2 Mds €, à cause de l’instabilité politique française en 2025 et de la guerre au Moyen-Orient. • Fait marquant : aucune transaction supérieure à 50 M€ n’a été enregistrée sur les six derniers mois. • La part de la logistique recule mécaniquement, notamment en raison du poids exceptionnel du rachat de Proudreed par Blackstone : 2,3 Mds€ sur 6,7 Mds€ de volumes totaux.

30%

Poids dans l'investissement banalisé

6 Md€

30%

19%

5 Md€

25%

21%

19%

4 Md€

20%

13%

16%

13%

12%

3 Md€

15%

10%

2 Md€

10%

6% 5%

1 Md€

0 Md€

T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Source : Immostat, Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Vers une convergence des taux prime en Europe Évolution des taux prime des principaux marchés européens

France 4,90% Espagne 4,90% Italie 5,25% Pays-Bas 4,90%

• Il y a encore 5 ans, l’Espagne affichait un taux prime supérieur de 50 à 100 points de base à celui de la France. • Aujourd’hui, les deux marchés sont au même niveau, et les courbes

5,8%

5,3%

4,8%

pourraient même se croiser dès le prochain trimestre.

Grande Bretagne 4,75%

4,3%

Allemagne 4,50%

3,8%

3,3%

2,8%

Source : Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Au-delà du prime, des taux de rendement moyens en hausse Elasticité des taux de rendement logistiques en France

10,00%

9,34%

• La remontée des taux concerne principalement les actifs secondaires, les investisseurs privilégiant plus que jamais les marchés les plus profonds. • Pour la première fois depuis 8 ans, le taux de rendement moyen passe au dessus de 6.00% en logistique.

9,00%

8,61%

8,41% 8,31%

8,40%

8,23%

8,00%

7,69%

7,55%

7,48% 7,46%

7,50%

6,70%

7,00%

7,25% 7,25%

6,37%

7,00%

6,12%

6,65% 6,65%

5,86% 5,96%

6,50%

5,70% 5,61%

6,00%

5,48%

6,00%

4,94%

5,00%

5,25%

5,00%

4,30%

4,90%

4,75%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

3,25%

2,00%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Moyenne des taux Taux prime T2 de l'année de référence

Source : Cushman & Wakefield Research France

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

Un marché empêché !

Cursus 310 000 m²

Des capitaux toujours abondants mais des prix qui peinent à rapprocher vendeurs et acheteurs.

Asphalt 160 000 m²

Le second semestre s’annonce plus dynamique, porté par plusieurs portefeuilles sous exclusivité ou déjà signés.

Lorry 120 000 m²

Des mouvements majeurs se dessinent au niveau corporate.

Lion 80 000 m²

Cushman & Wakefield | Logi’day26 | 15 septembre 2026

L’IMMOBILIER LOGISTIQUE À L’ÉPREUVE D’UN NOUVEAU CYCLE

Florian MOREAU Partner Head of Logistics Agency France

florian.moreau@cushwake.com

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